Delibere assembleari: possibili i provvedimenti riguardanti singoli condòmini

Costituiscono legittimo oggetto di delibere assembleari, per il perfezionamento delle quali è prevista l’applicazione del principio maggioritario, le spese che riguardano le parti e i servizi comuni dell’edificio condominiale. Pertanto, è nulla la delibera dell’assemblea condominiale che assuma decisioni che riguardino i singoli condòmini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni.
Questo il punto fermo ribadito dai giudici (ordinanza numero 21316 del 23 giugno 2026 della Cassazione) alla luce del contenzioso sorto in uno stabile in provincia di Bolzano.
Ampliando l’orizzonte oltre la specifica vicenda, viene chiarito che il criterio generale della ripartizione delle spese, necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, è dettato dal Codice Civile, a norma del quale tali spese sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Allo stesso tempo, però, il Codice Civile prevede che, se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Chiara la dinamica della battaglia legale: il condòmino ha citato in giudizio il condominio, chiedendo di accertare la nullità e l’inefficacia di alcune delibere assembleari, per la parte relativa all’approvazione delle spese personali a lui addebitate, perché adottate a maggioranza.
Tale obiezione è stata accolta in secondo grado: il giudice ha dichiarato la nullità parziale delle delibere impugnate, relativamente alle parti in cui attribuivano spese individuali, per un importo superiore a 2mila euro, al condòmino.
Il pronunciamento di secondo grado viene posto in discussione dai magistrati di Cassazione.
Il giudice del Tribunale, a fronte dell’addebito al condòmino di somme a titolo di movimenti e spese personali (comprendenti spese, di varia natura e causale, per invio solleciti, per invio convocazione, per invio verbale, per certificazioni relative a detrazioni, per redazione certificazione energetica), ha affermato che le delibere sono affette da nullità, in quanto decisioni che non potrebbero essere prese se non all’unanimità, giacché l’assemblea dei condòmini non potrebbe, in base alle mere maggioranze previste dalla legge, ripartire tali spese.
Tale visione è errata, secondo i magistrati di Cassazione, i quali precisano che, ad esempio, gli oneri riguardanti le spese effettuate per fini individuali, come quelle postali, e i compensi dovuti all’amministratore in dipendenza di comunicazioni e chiarimenti su comunicazioni ordinarie e straordinarie, sono inquadrabili nell’ambito delle spese ripartite in proporzione all’uso che ciascun condòmino può fare della cosa, purché, però, siano concretamente valutate la natura dell’attività resa al singolo condòmino e la conseguente addebitabilità individuale o meno dei relativi costi. Analoga ratio è sottesa al disposto normativo secondo cui l’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni da parte del condòmino dei dati relativi al registro di anagrafe condominiale, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie e in caso di omessa o incompleta risposta acquisisca lui tali informazioni, addebitandone il costo ai responsabili.
Restano, allora, nulle le sole deliberazioni dell’assemblea che approvino l’erogazione di un servizio del tutto esulante dalle attribuzioni previste dal Codice Civile per l’assemblea condominiale, rivelando il perseguimento di finalità extracondominiali.